Sur la loi SRU

Bien chers amis,


Je suis en train de rédiger plusieurs fiches relatives à la loi SRU (et plus généralement à propos des problématiques du logement pour les personnes à revenus modestes).

Je puis aligner des chiffres et des discours, mais je crois qu'il serait souhaitable de les alimenter par des observations vécues. Je sollicite donc certains in-nocents.

Dans ce contexte, il serait à mon avis souhaitable d'avoir des opinions, des observations, sur les thèmes suivants :

- l'évolution de l'habitat dans le centre d'une grande ville du sud de 1960 à maintenant, le départ de la population modeste du centre ville (cas de Toulouse, secours demandé à Florentin avec ma participation) ;

- un département qui a connu un bouleversement urbanistique complet : le Var (j'ai des éléments, mais le concours de Francis serait intéressant) ;

- les arrières-pays : du trop plein au désert, puis au nouveau peuplement (départ des ouvriers agricoles et des petites gens, arrivée des néo-ruraux). Je peux parler du Tarn, Orimont et Éric pourraient nous parler des Alpes-maritimes et du Gard ;

- l'est, région sinistrée (contribution d'Onuphre, qui me semble de ce secteur-là).

In fine, l'objectif de ce texte serait de donner à Renaud Camus et au parti des éléments factuels permettant d'appréhender cette question du logement social dans toute sa complexité.

Quelques thèmes sur lesquels je travaille :

- Paris et ses catégories modestes. Où habitaient-elles, où peuvent-elles aller ?

- la loi de 1948 et le social de fait : disparition de logements ;

- la sous-occupation du foncier ;

- le zonage ou l'outil de pénurie ;

- les personnes âgées, de la pauvreté à l'aisance, et l'incidence sur le logement social ;

- les modifications dans la structure familiale et l'incidence sur l'habitat ;

- les effets pervers des politiques fiscales d'incitation à la construction ;

- la chute du ratio habitants / logements ;

- recettes, dépenses et péréquation.


Si on pouvait limiter ces discussions aux seuls thèmes économiques (c'est à dire parvenir à ne pas les centrer sur l'immigration) ce serait très bien.

Compris.

« la sous-occupation du foncier »

J'imagine qu'on entend par là l'insuffisante densité d'occupation du sol (expression traditionnellement employée par les géographes et qui a le mérite d'éviter une substantivation inutile et, à mon oreille, inélégante de l'adjectif "foncier"). Je subodore que vous allez proposer la densification urbaine comme remède à l'extension cancéreuse de la banlieue universelle. Si c'est bien le cas, cela ne correspond pas tellement à ce que nous pensons : nous préconisons plutôt de laisser faire la réduction de la population qui s'opérerait spontanément en Europe, n'était l'immigration de peuplement. À ce propos, je ne vois pas très bien comment on peut parler de logement social aujourd'hui en évacuant la question de l'immigration. Mais je ne voudrais pas vous couper l'herbe sous le pied, cher jean-Marc.

Pour la sous-occupation du foncier, il y a deux choses :

- effectivement, la question de la densité. Cela n'a d'ailleurs que peu avoir avec la structure globale de la population (que la France ait 70, 60 ou 50 millions d'habitants, cela ne fait qu'une variation de 40 %. En revanche, si on considère qu'il faut, pour une famille, une parcelle de 1000 m2, ou bien si on considère que, pour cette famille, il suffit d'avoir 100 m2, avec plusieurs familles sur plusieurs étages, on voit qu'on n'est pas dans les mêmes ordres de grandeur). Pour vous faire une idée, prenez la fonction "carte" de google et regardez n'importe quelle ville moyenne. Vous voyez, par l'image satellite, très nettement les quartiers "ante 1960" et les quartiers "post 1960". La ville de ma résidence principale, Castres, a vu sa population multipliée par 1,5, et sa surface urbanisée par 4...

- ensuite, l'existence d'un parc de logements sous-utilisé (classiquement, une personne seule dans un F5, un couple dans une villa, la pratique croissante du pied-à-terre...)...


Pour ce qui est du logement social, il ne faut pas oublier les jeunes Français de milieux populaires, qui n'ont nulle part où aller, sauf à quitter leur ville.

Aucun jeune Niçois de 25 ans, s'il est d'un milieu modeste et s'il n a pas de secours familial, ne peut se loger dans le parc privé à Nice.

Pour les questions de terminologie (foncier ou pas foncier), je vous suggère de travailler en deux temps. Considérons ceci comme des brouillons. Une fois les idées fixées, nous traduirons en français.

A "l'existence d'un parc de logements sous-utilisé" il est bon d'ajouter l'existence d'un parc de logements totalement inutilisé, ainsi que je pourrais en fournir de nombreux exemples dans le village où j'habite et où des appartements, grands ou petits, anciens, sont absolument vides depuis au moins vingt ans, moyennant quoi on a construit de petits HLM de deux étages, dans les années 80.

La population croît doucement et, apparemment, s'installe dans de nouvelles constructions qui consistent en "villas", généralement édifiées par des quadragénaires du cru ou venus de la ville et désireux de se retirer un peu. Globalement, je dirais que l'aspect des alentours immédiats (le coeur du village) n'a pas trop changé depuis vingt ans, si ce n'est par l'adjonction de diverses et peu heureuses fioritures de type lampadaires imitation rustique, bacs à fleur et trottoirs. Il est vrai que le relief fait obstacle aux véléités (?) de bétonnage. Cependant les "écarts" ont vu sortir de terre une quantité significative d'habitations privées, les fameuses "villas". La grande question, dans ces parages, est celle de l'accessibilité. On gagne bien sa vie avec une entreprise de terrassements acrobatiques.

Orimont,

C'est exactement cela.

Les "petits HLM de deux étages" sont une assez bonne solution, de mon point de vue. Une solution encore meilleure est l'achat et la réhabilitation de ces bâtisses inoccupées.

Pour le moment, recueillons des éléments, et mettons les idées en ordre.

Je serais très intéressé par l'analyse que vous pouvez porter sur votre petit village (et ses écarts) et aussi si vous pouviez nous indiquer quelques chiffres (variation de population sur un siècle, nombre approximatif de logements...).

Je suis certain qu'il y a davantage de logements que d'habitants, chez vous, et que malgré cela on a construit.

Pour les personnes intéressées, voici un lien qui vous permettra d'examiner de nombreuses données :

[www.insee.fr]

Vous y verrez, par exemple, que Plieux comptait, en 1999, 174 habitants résidents principaux habitant 67 résidences principales, et qu'en 1962 il y a avait 245 personnes pour 55 résidences principales. Une décrue de la population de 30% s'est traduite par une hausse des résidences de 20%, le nombre d'occupants passant d'un peu moins de cinq à un peu moins de trois.

Dans le même temps, Auch a vu sa population augmenter d'un quart, et le nombre de résidences a doublé.

Citation
Jean-Marc
- les arrières-pays : du trop plein au désert, puis au nouveau peuplement (départ des ouvriers agricoles et des petites gens, arrivée des néo-ruraux). Je peux parler du Tarn, Orimont et Éric pourraient nous parler des Alpes-maritimes et du Gard ;

Quel finaud ce Jean-Marc (et bien plus que finaud). J'avoue que votre façon de présenter votre étude ne m'attire pas plus que cela. Je pourrais vous faire une ethno-sociologie au doigt mouillé de ce territoire dont la montagne est constituée de deux kilomètres de coquillages amassés et qui a toujours été terre de flux et de reflux. Après les coquillages ce furent les dinosaures puis les protestants puis les hippies qui vinrent s'échouer ici et dans le département d'en face, de l'autre côté du fossé d'effondrement que constitue le Rhône (note scientifique). Tout ceci pour aboutir à une faune très particulière et dont l'étude procure bien des enseignements : triomphe de l'écologisme, l'autre totalitarisme vert, échec de la décentralisation qui aboutit à la reconstitution des duchés et des prébendes et bien d'autres choses. Mais j'ai l'impression que je vous égare, cher Jean-Marc et que vous étiez surtout demandeur de croquettes pour votre calculette et de nombre d'étages et de densité de population. Je dois vous dire, cher Jean-Marc, après avoir été lever ma lanterne au bout de la terrasse dans la nuit neigeuse : à part Lucius et moi, y a pas grand monde...

Point du tout, Eric, si je sollicite votre savoir, c'est pour avoir votre vision de la question. Je ne cherche pas forcément des chiffres de votre côté, mais ce que vous ressentez, ce que vous observez.

Orimont a commencé à décrire son village, et à faire apparaître cette étrange chose : des maisons vides et des nouvelles "villas", des petits HLM et des bâtisses abandonnées.

Les calculs, c'est mon métier. La poésie, c'est vous tous.

Nous avons besoin les uns des autres. Que la nuit vous soit douce, cher ami.

"Je suis certain qu'il y a davantage de logements que d'habitants, chez vous, et que malgré cela on a construit."

Oui, c'est bien ce que je me suis laissé dire en observant des volets éternellement clos. A l'indispensable doigt mouillé, je crois qu'il y a à cela au moins trois raisons :

La non des moindre tient aux complications de partage d'héritage, aux arrangements qui ne se font pas, sachant que personne parmi les héritiers n'a véritablement besoin ni d'argent ni de logement. Les choses peuvent traîner indéfiniment. En revanche, la bâtisse isolée dans la campagne se fait rare, même très délabrée.

La deuxième raison (qui s'appuie toujours sur l'absence de besoins pressants du propriétaire) tient à une crainte des complications de la location, qui se transforme en attente de l'occasion de faire servir le vieil appartement dans un cadre familial. Le petit-neveu peut s'installer trois décennies plus tard et l'appartement demeurer "dans son jus" jusqu'au jour où l'on aperçoit des traces du dit "jus", joncher le sol un jour d'encombrants. On sait alors qu'un appartement vient d'être rénové, que l'armoire démontable au plaquage rongé a purgé sa peine, on voit surgir auprès des containers d'anciens modèles de cagettes en bois, des cercles rouillés auxquels sont accrochés des restes de tonneaux mais, à vrai dire, il ne reste le plus souvent que des vieilleries impropres à la brocante, depuis que la mode des "vide-greniers" a alerté le public sur l'éventuelle valeur d'objets obsolètes.

La troisième raison, c'est la spéculation, l'espoir de voir grimper les prix, à la faveur, par exemple, d'une manifestation touristique qui jette un éclairage sur le village, fait grimper des foules à travers les rues en pente, fait "connaître" l'endroit.

Les loyers ont eu tendance à fortement grimper ces dernières années.

On ne pourrait contraindre les propriétaires de ces logements vacants à les remplir, qu'à la seule condition de leur laisser une entière liberté sur le choix de leurs locataires et, peut-être, un peu plus de facilités pour agir quand ils sont en présence de locataires indélicats.

En ce qui concerne Toulouse, on doit parler d'un double processus, la ville et l'université. Traditionnellement les étudiants étaient logés chez l'habitant et cette population s'est accrue au point d'atteindre le quart de la population. Avec l'extension urbaine et la création des universités du Mirail et Paul Sabatier assez loin du centre, ont vu le jour des cités universitaires en nombre toujours insuffisant.
La ville s'est étendue jusqu'aux communes voisines, ce qui représente une des croissances les plus fortes d'Europe si l'on sait que la superficie de Toulouse dépasse celle de Paris. La ville intra-muros est très ancienne mais l'essentiel est bâti autour d'éléments des XVIème et XVIIème siècles. On a construit de manière plus ou moins anarchique autour de ce noyau de plus en plus vétuste et difficile d'accès. La circulation au centre est un vrai casse-tête.
La tendance générale est simple et ressemble à celle de beaucoup d'autres villes anciennes. L'immobilier flambe dans les quartiers historiques. Quand des logements vétustes aux loyers faibles se libèrent, les propriétaires "rénovent" et vendent ou louent au prix fort. Petit à petit le centre est habité par des personnes aisées, des commerces de vêtements et des agences immobilières. Les commerces de bouche ont pratiquement disparus au profit des grandes surfaces excentrées, deux subsistent au centre.
Les difficultés de stationnement ont incité services et administration à rechercher de l'espace. De même la majeure partie de la population qui s'étend en cités et lotissements assez bien desservis par un réseau de transports en commun.
Que ce soit dans la ville ou à la périphérie, la population tend à se répartir selon le degré de richesse ou de pauvreté;
comme, par exemple la quartier St Etienne, parsemé d'hôtels particuliers anciens et dont les commerces sont des galeries d'art ou des magasins d'antiquités et le quartier Arnaud Bernard, au nord, où l'on trouve des couscousiers, des babouches ou des valises pour pélerins. Je note que si, autrefois, chacun ne fermait sa porte à clef qu'à l'occasion d'une absence prolongée, l'usage est maintenant de se barricader, d'user de l'interphone et de la télécommande de portail.
Toulouse, qui était un gros village où tout le monde se connaissait, est devenue une ville où l'anonymat l'emporte, où l'accent local a quasiment disparu, où on trouve encore quelques librairies. Mais pour combien de temps ?

Voici une première série d’éléments chiffrés, assénés avant d’aborder la partie «proposition de solutions ».

Entre 1962 et 1999, le nombre de personnes habitant une résidence principale en France (donc en ne tenant pas compte des personnes logées en collectivité) est passé de 45,3 millions à 57,2 millions. Cette hausse a donc été de 30 %.

Dans le même temps, la croissance du nombre de résidences principales a été nettement plus forte. Elles ont augmenté de 14,6 millions à 23,9 millions, soit une hausse de 63%.

Cela s’explique par la forte baisse du nombre de personnes par résidence principale : il est tombé de 3,1 à 2,4.

Si on considère les résidences secondaires et les logements inoccupés, on voit que leur nombre a, littéralement, bondi : de 2,4 millions en 1968 à 4,9 millions en 1999.

Globalement, nous constatons donc une hausse du parc résidentiel de 17,022 millions à 28,692 millions, avec les impacts qu’on imagine sur l’environnement, l’espace et les paysages. Ce parc s’est accru de près de 70%.

Contrairement à une idée reçue, la hausse de ce parc n’est pas principalement due à l’augmentation de la population. Si le seul changement avait été celui de la population, le total n’aurait crû que de 29 %, donc en fait de 4 millions à peu près. Or, il a crû de près de 12 millions. Les 8 millions restants s’expliquent, pour 2,5 millions à peu près, par l’importance de le thésaurisation immobilière (immeubles laissés vacants et résidences secondaires) et pour 5,5 millions par les changements des habitudes de vie (diminution très marquée de la taille des foyers).

Ces chiffres sont déjà inquiétants, mais ils masquent une autre réalité. L’urbanisme en tâche d’huile est aussi largement dû aux changements de structure de l’habitat.

Prenons un exemple concret, celui des douze arrondissements centraux de Paris, le Paris historique.

Ces 12 arrondissements hébergeaient 1,1 millions de personne en 1962, ils n’en hébergent plus que 0,7 millions. Ils comptaient 500000 résidences, ils n’en comptent plus que 400000. Le total du parc était de 522000 logements, il est tombé à 487000. Il y a donc eu destruction de logements (au profit des bureaux) et aussi une thésaurisation extrême. Les Ier, IIème, IIIème et VIème comptent plus du quart de leurs logements en « secondaire ou inoccupé », alors que la proportion n’était que de 5% il y a quarante ans.

Paris, à l’heure actuelle compte 75000 résidences secondaires et, chiffre inouï, 136000 logements vacants. Des situations du même ordre sont constatées dans les communes les plus recherchées (Neuilly, 16 % de non-occupation, Levallois, 19%, Puteaux 15%) et sont absentes des communes les plus pauvres (Bobigny, 6%, Dugny, 4%).

En province, des situations de « rétention urbaine » s’observent aussi. Elles sont accompagnées d’un phénomène spécifique, l’abandon du bâti existant. Dans les Alpes-Maritimes, les trois-quarts des maisons de Saint-Martin-Vésubie ne sont pas des résidences principales ; dans le Gard, les deux-tiers des maisons de Saint-André-de-Valborgne sont dans la même situation ; en Corrèze, 60% des maisons de Tarnac (pourtant célèbre pour ses néo-ruraux) sont dans cet état.

Jean-Marc, je connais un peu le Gard, où j'ai mariné une belle part de ma jeunesse et où marinent encore mes regrets: ce n'est pas un département ni un pays, comme il y a des pays dans le nord de la France ou en Bretagne. C'est une tranche nationale, napoléonienne, du territoire du Midi, découpée par monts et rivières, qui s'étage, comme un petit Mexique, du mont Lozère, de l'Aigoual, à la plaine franche des Costières et jusqu'au billard noir de Camargue, plus plate que la Lune. Saint-Jean-du-Gard, Saint-Jean-de-Valborgne, autant dire, sont à eux seuls des pays indépendants, comme Ganges, comme Barjac, la Grand-Combe et Bessèges et tous ces pays, beau duché d'Uzès compris, qui, pour les Nîmois dont j'étais, étaient déjà des territoires exotiques, des territoires d'Indiens. Dans mon pensionnat nîmois, les Cevenols, les rayols, étaient des gens de peu de mots, de phrases évasives, justement et parcimonieusement prononcées, jusqu'à ce que l'on découvre que, au revers de la porte de leur casier où il serraient leurs livres et leurs humbles études crayonnées, une immense fleur de lis avait été dessinée à la craie, bleue, blanche et jaune, sans aucun mot, sans aucune pensée autre que le lys des rois de France et de la chrétienté, vous vous rendez compte! chez ces Indiens timides et oubliés...

Personne, aujourd'hui que la terre ne fait que se vendre au lieu de se travailler, n'habite plus -- habiter comme des spectres habitent des lieux -- des Saint-Jean-de-Valborgne, car habiter, à vie, de tels lieux, n'aurait plus aucun sens. Le sens s'étant perdu, les demeures se vident. La recherche éperdue du sens a vidé les lieux et les habitats de leurs hommes et de leurs familles. Les hommes ne consentaient alors à aimer et à séjourner indéfiniment que tant que rien, jamais, ne viendrait perturber le sens que soutenait ce consentement. La dissolution des lieux ne fait que suivre, naturellement, la dissolution des raisons, difficiles, contradictoires, à continuer d'aimer et de travailler tel lieu. La vente liquidatrice, et l'achat spéculatif, et la prédation foncière, n'ont plus alors qu'à faire leur oeuvre, qui est celle du ver dans le cadavre.

Hop, dans la besace...

Francis, nous progressons. Ce que vous avez écrit, je le pense pour la montagne du Tarn (à ceci près que mon pensionnat était à Toulouse).

Pour quelqu'un qui a fait ses adieux à ce forum, notre bon Francis Marche fait un spectre très présentable, je trouve.

« Habiter à vie », cela sonne comme un arrêt de justice. Il semble que la peine ait été commuée en « se déplacer à vie ». Tout le sens qu’il y avait à demeurer s’est transporté vers une évidence de force égale, celle des déplacements. Il s’est mis à peser sur le sédentaire comme un reproche de vouloir se soustraire au sort commun qui est, comme l’évoque robustement Francis, de ne pas habiter. Le sédentaire passerait presque pour suspect, ou bien il serait plaint, comme jadis le voyageur de qui on disait que sa vie « ça n'est pas une vie ». Ainsi, les mœurs se sont-elles inversées, mais peut-être n’ont-elles cherché, sans le savoir, qu’à retrouver l’antédiluvienne condition d’errance, fût-elle réduite aux quotidiennes heures de transport pour se rendre à son travail. L’homme est un globe-trotter par /destination, comme le plus inoffensif des fers à repasser conserve en lui la potentialité de devenir une arme.

Peut-être n’est-il pas totalement humain d’"habiter à vie". Quoi qu’il en soit, le succès du moteur à explosion et de l’abolition des distances qu’il permet ne peut être imputé au seul conditionnement imposé à l'ensemble des hommes par la malice de certains d’entre eux. Ces automobiles, ces trains, ces avions, tous les ont aimés, les ont désirés et, grâce à eux, tous ont voulu « foutre le camp ». On n’a plus tenu sur sa glèbe natale, aussitôt que se sont présentés les moyens de la quitter.

J'espère que la besace de Monsieur Bily est assez grande car voilà un autre morceau de choix, il me semble.

Meuh oui... Par contre il y a des videurs à l'entrée (et ça discrimine à mort). Mais MM. Marche et Bolacre sont des habitués.

Un second aspect concerne la difficulté, pour les personnes à revenus modestes, à trouver un logement adapté à leurs revenus. Voici les chiffres 2005 du locatif privé, qui donnent une idée :

Lieux Prix moyen / m2 Surface moyenne Loyer moyen

Paris 21 48,9 1026,9
Région Parisienne 15,5 48,9 757,95
Ouest 9,8 48,6 476,28
Sud-Ouest 9,4 53,2 500,08
Sud-Est 11,8 52,8 623,04
Centre et Alpes 9,8 53,9 528,22
Nord et Est 9,3 55,6 517,08

FRANCE ENTIERE 11,8 51,9 612,42


Si vous prenez une personne seule, habitant Paris et gagnant 1400 € par mois, cette personne n'aura pas droit à l'APL.

On voit dès lors, immédiatement, tout l'intérêt d'un logement social sous tutelle des collectivités, puisque le social de fait (loi de 1948) du secteur privé a disparu.